TU CASA: ¿BUENA INVERSION?
LOS HUMANOS somos predecibles. Esto, en los mercados y los fenómenos sociales y políticos es útil, pues siempre hay quién ya pasó por circunstancias similares y tiene nuestro “periódico de la semana que viene”. Basta leerlo para estar prevenidos. Me parece que el caso del mercado inmobiliario de España nos puede dar mucha información para “aprender en cabeza ajena”.
Entre 1985 y hasta principios de 2008, España vivió un fenómeno inmobiliario que hizo ricos a muchos pero despojó a otros de buena parte de su dinero. Esta historia tiene dos facetas para aprovechar: identificar condiciones que promueven que los precios de los inmuebles crezcan en forma atractiva, y aprender a tener cautela respecto a factores que pueden sobrecalentar un mercado y hacernos perder dinero.
En el periodo referido, los precios de los bienes raíces crecieron a una tasa real promedio anualizada de 10%, y hubo años que aumentaron ¡30%! real anual. Varias circunstancias se conjuntaron para originas este boom que terminó en caos y que hoy es uno de los problemas fundamentales de la economía española:
A Demografía. La demanda de vivienda se incrementó de forma exponencial porque un gran número de jóvenes alcanzó la edad para independizarse, más la oleada de inmigrantes y el mercado de residencias turísticas o el de segunda casa (para rentar).
B Condiciones financieras adecuadas. En 1986, los españoles estaban endeudados al 34% de ingreso disponible (una tasa de endeudamiento razonable es de 40% del ingreso disponible), y las condiciones económicas eran positivas: Crecimiento sostenido del PIB y niveles de empleo adecuados generaron un incremento del ingreso promedio per cápita. Años más tarde, para sostener el ritmo de crecimiento económico el gobierno apoyó al sector de la construcción con una política de tasas de interés bajas y apoyos fiscales para la adquisición de viviendas.
Hubo periodos en que las tasas de interés se ubicaron por debajo de la inflación. Así, con fondos de inversión ganando tasas de interés mínimas, los españoles prefirieron dirigir su ahorro a la adquisición de bienes raíces, con créditos hasta de 50 años de plazo. Como resultado, además del efecto en los precios, en 2005 los españoles estaban endeudados al 105% del ingreso disponible.
C Fallas en la regulación. La demanda inmobiliaria se topó con una débil normatividad en materia de suelo, alquiler y competencias urbanísticas que incrementó artificialmente el valor del terreno para construir. De hecho, este valor fue el único costo que se elevó en forma desproporcionada durante todo el periodo de alza de precios de los bines raíces.
D Factores externos. El exceso de liquidez en la economía mundial, generada a raíz de la baja en las tasas de EU , obligó a los inversionistas a buscar destinos más seguros para su dinero.
E Especulación. Hubo un impulso adicional a los precios causado por inversionistas que, atraídos por el crecimiento de dos dígitos, decidieron comprar bienes raíces para especular utilizando créditos hipotecarios puente con tasa muy bajas.
En esta historia hay argumentos válidos para impulsar los precios: una mayor demanda por condiciones demográficas y sociales, y un perfil económico que facilitó la toma de crédito. Pero también hay razones equivocas, como un excesivo apoyo al sector constructivo, fatal de control monetario, mando débil para el otorgamiento del crédito y especulación rampante. Todas son condiciones que pueden repetirse en cualquier país.
¿COMO SE VE MEXICO?
Quizá la similitud más importante entre el caso español y nuestra perspectiva es el tema demográfico. Si hay un tiempo en que las condiciones demográficas pueden apoyar el crecimiento de nuestro país, es ahora. Actualmente hay 35 millones de mexicanos entre 20 y 39 años, pero para 2025 serán casi 42, y la mayoría buscará opciones de vivienda.
Ahora bien, las condiciones económicas no son tan favorables. La falta de una estructura fiscal adecuada impide que el crecimiento sea generalizado y consistente, por lo que aun con el apoyo gubernamental (y alguno fiscal) para la vivienda, la mayoría de los mexicanos no son sujetos de crédito o lo son en forma limitada.
Pese a que el nivel de endeudamiento del mexicano no es problema, y cada vez hay más crédito hipotecario disponible, el bajo nivel de ingreso, el cada vez más frecuente autoempleo (sin prestaciones sociales) y los escasos ingresos del gobierno para enfrentar los distingos retos fiscales del país no parecen propiciar condiciones financieras que apoyen la demanda generada por el bono demográfico. Esto puede resultar en un crecimiento del precio de los inmuebles sin el grado que alcanzaron en el boom español. Otras variables que ayudan al análisis del caso mexicano son:
• Un segmento (pequeño pero existente) de mexicanos en condiciones de demandar una segunda residencia.
• Tasa de interés bajas que presionan a los inversionistas a buscar otras opciones de inversión.
• Fuerte liquidez internacional en busca de destinos de inversión.
• Fallas en regulación (y corrupción) respecto del uso de suelo que pueden ocasionar “burbujas” en algunas zonas de la ciudad de México y el resto del país.
LO QUE CONVIENE COMPRAR
Para buscar un bien raíz que pueda resultar buen negocio con el tiempo, sugiero (sumado a los tips mencionados en el artículo anterior) elegir bien el nicho de la inversión. Considera dónde se concentrará la demanda real del bono demográfico. Esto impulsará los precios más allá de la inflación. Algunos nichos posibles son:
• Vivienda media y económica, ubicada cerca de centros de trabajo.
• Vivienda media, residencial y residencial plus unipersonal o para familias pequeñas, en zonas de amplio desarrollo.
• Zonas vacacionales.
• Causas de retiro.
Y ALGUNOS TEMAS DE NEGOCIO:
* No es necesario comprar en la zona de moda. La colonia vecina puede convertirse en la siguiente zona de alta demanda.
* Mantente alerta del número de viviendas construidas vacías, puede ser un indicador de que el mercado en alguna zona está saturado o fuera de precio.
* Ten presente que el bien raíz es un activo. Hay que venderlo cuado el rendimiento sea atractivo, sin miramientos ni nostalgias. ¡Y a buscar nuevas oportunidades!.
