Fibras, la nueva opción para invertir en bienes raices
¿QUE SON?
Las fibras son emitidas por quienes buscan financiar la construcción o compra de inmuebles (como obras de infraestructura, centros comerciales, viviendas y oficinas, entre otros activos), con el propósito de darlos en renta. Los inversionistas que buscan opciones accesibles y redituables para invertir en bienes raíces pueden adquirir los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI) en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), que cotizan y se comercializan de la misma forma que una acción. De esta manera obtiene, además de dividendos, la plusvalía que puedan adquirir las propiedades que integran el fideicomiso a medida que pase el tiempo.
Otra ventaja es que no se necesita invertir dinero en grandes sumas, pues es posible acceder a inmuebles de alta calidad y que son administrados de manera profesional y transparente, con montos pequeños. Así, facilitan la diversificación de los portafolios en los distintos instrumentos y sectores. En México no tenemos aún ningún referente del rendimiento que pueden otorgar estos instrumentos, pero en Estados Unidos se maneja un promedio de 6%, más la plusvalía.
PONLE FIBRA A TU CARTERA
El 18 de marzo pasado, la Fibra Uno (con clave de cotización FUNO) logró enlistarse en la BMV. Se colocaron $3,615 millones de pesos, equivalente al 43.7% del patrimonio de la empresa Fibra Uno Administración, dedicada exclusivamente a los bienes raíces.
Cabe recordar que en 2006 ya se había presentado la primera solicitud para listar una Fibra en la Bolsa, por parte del Club Casa Blanca, pero finalmente no se concreto. Así, FUNO se constituye como la primera compañía que realiza una oferta pública inicial (OPI) de una Fibra a través de la emisión de 185, 385,543 CBFIs, a un precio unitario de colocación de $19.5 pesos. Del total de los recursos obtenidos, 25% correspondió a inversionistas mexicanos y 75% a participantes extranjeros. Los recursos obtenidos se destinarán a la adquisición de tres propiedades inmobiliarias par consolidar el portafolio inicial de 16 propiedades, como objetivo inicial.
De acuerdo con el prospecto de colocación, Fibra Uno Administración entregará los bines al fideicomiso. Su agente estructurador fue protego Asesores, y los intermediarios colocados en el extranjero son Bank of America Merrill Lynch y UBS.
En México son Santander Casa de Bolsa y Protego Casa de Bolsa.
“En estados Unidos, instrumentos similares manejan un rendimiento promedio de 6%, más la plusvalía”.
Fibra uno tienen una estructura de capital caracterizada por la ausencia de deudas bancarias y un modelo de crecimiento rápido. Es administrada por expertos en el mercado de bienes raíces de México. Pueden invertir los inversionistas instituciones como las administradoras de fondos para el retiro (afores), la banca privada, las aseguradoras y los fondos de pensión privados. Pero también las personas físicas interesadas en diversificar sus portafolios y que quieren incluir al sector de bienes raíces, pero sin tener que construir o comprar propiedades. Este trabajo se queda en manos de profesionales con amplio conocimiento del sector.
Todo indica que la segunda Fibra en listarse en la BMV será Planigrupo Management. En el prospecto preliminar de colocación se señala que la oferta será realizada por HSBC, fiduciario del fideicomiso. El intermediario colocador será Ixe Casa de Bolsa, y Goldman Sanchs el agente estructurador, teniendo a Monex Casa de Bolsa como el representante común.
“La fibra funo se coloco a $19.5 pesos, pero en unas horas alcanzó el precio de $20.1”
REQUISITOS QUE DEBEN CUMPLIR LAS FIBRAS
De acuerdo con la Ley del ISR, una fibra debe cumplir con los siguientes requisitos:
1 Ser una sociedad mercantil o fideicomiso.
2 Constituir su patrimonio con al menos 70% de bienes inmuebles destinados al arrendamiento.
3 Distribuir entre los accionistas, al menos una vez al año, 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior.
4 Estar dedicados a la construcción, arrendamiento y compraventa de inmuebles.
No vender las propiedades en un lapso de al menos cuatro años.
6 Colocar acciones entre el público inversionista.
7 Tener altos estándares de gobierno corporativo.
